Η προσιτή στέγαση είναι ένα βασικό θέμα στον ομοσπονδιακό προϋπολογισμό του 2022 - ΤΗΛΕΣΚΟΠΙΟ (14 ΑΠΡ 22)

Την περασμένη εβδομάδα η Ομοσπονδιακή Κυβέρνηση δημοσίευσε τον προϋπολογισμό για το 2022.

Ο προϋπολογισμός ανακοίνωσε ένα πακέτο προτάσεων 10 δισεκατομμυρίων δολαρίων με σκοπό τη μείωση του κόστους στέγασης στον Καναδά. Το θεμελιώδες πρόβλημα είναι η ανεπαρκής προσφορά για να καλύψει τις απαιτήσεις μιας ταχέως αυξανόμενης πληθυσμιακής βάσης. Χάρη στην πολιτική της ομοσπονδιακής κυβέρνησης για ταχεία αύξηση της μετανάστευσης από το 2015, ο σχηματισμός νέων νοικοκυριών έχει αυξηθεί πολύ πιο γρήγορα από τις αποπερατώσεις κατοικιών, τόσο για ενοικίαση όσο και για αγορά. Αυτή η πλεονάζουσα ζήτηση έχει ωθήσει αισθητά τις τιμές των κατοικιών σε επίπεδα πέρα ​​από τις δυνατότητες των Καναδών με μέσο εισόδημα.

Τα μέτρα που ανακοινώθηκαν στον φετινό προϋπολογισμό για την αύξηση της κατασκευής κατοικιών, αν και ευπρόσδεκτα, είναι ανυπόφορα. Οι Ομοσπονδιακοί μπορούν να ελέγχουν την κατασκευή κατοικιών χαμηλότερου κόστους μέσω του οργανισμού CMHC. Ωστόσο, τα περισσότερα κτίρια κατοικιών τελούν υπό την αιγίδα των δημοτικών αρχών, όπου η γραφειοκρατία, οι περιορισμοί χωροθέτησης και οι καθυστερήσεις αφθονούν. Η ομοσπονδιακή κυβέρνηση αύξησε τα κεφάλαια για να βοηθήσει τις τοπικές κυβερνήσεις να αντιμετωπίσουν αυτά τα ζητήματα, αλλά η σκέψη του NIMBY εξακολουθεί να αποτρέπει την αύξηση της πυκνότητας κατοικίας σε πολλές γειτονιές.

Η βασική ανακοίνωση πολιτικής για διετή απαγόρευση αγορών κατοικιών από το εξωτερικό μπορεί να ακούγεται λογική. Ωστόσο, σύμφωνα με τον Phil Soper, διευθύνοντα σύμβουλο της Royal LePage, "Θα έχει αμελητέο αντίκτυπο στις τιμές των κατοικιών. Γνωρίζουμε από την περίοδο της πανδημίας, όταν οι τιμές των κατοικιών κλιμακώθηκαν σχεδόν χωρίς ξένα χρήματα, ότι το πρόβλημά μας είναι κατασκευασμένο στον Καναδά ."

Σύμφωνα με την Financial Post, ο Soper πρόσθεσε ότι μέτρα όπως ο αφορολόγητος αποταμιευτικός λογαριασμός για νέους Καναδούς θα ενθαρρύνονταν για να τους βοηθήσουν να επιτύχουν τα όνειρά τους για ιδιοκτησία σπιτιού σε μια τυπική αγορά ακινήτων. Ωστόσο, σε ένα περιβάλλον χαμηλής προσφοράς με κέρδη που τροφοδοτούνται από την πανδημία, αυτά τα μέτρα θα πρόσθεταν μόνο περισσότερη ζήτηση χωρίς να αντιμετωπίσουν το ζήτημα της προσφοράς. Μόνο λίγοι αγοραστές για πρώτη φορά θα μπορούσαν να το εκμεταλλευτούν.

Η Διακήρυξη Δικαιωμάτων των Αγοραστών Κατοικίας που θα τερμάτιζε την τυφλή υποβολή προσφορών και θα διασφαλίζει το δικαίωμα σε επιθεώρηση κατοικίας και διαφανείς ιστορικές τιμές πώλησης στις αναζητήσεις τίτλων έχει επίσης καθυστερήσει πολύ.

Το κίνητρο για πρώτη φορά αγοραστή κατοικίας έχει παραταθεί έως τον Μάρτιο του 2025. Αυτό το πρόγραμμα έχει αποτύχει. Οι αγοραστές δεν θέλουν να μοιραστούν τα ίδια κεφάλαια στα σπίτια τους με την CMHC. Οι ομοσπονδιακοί άρχισαν να κάνουν μια αναθεώρηση σ’ αυτή τη θεωρία, «διερευνώντας επιλογές για να καταστήσουν το πρόγραμμα πιο ευέλικτο και να ανταποκρίνεται στις ανάγκες των αγοραστών για πρώτη φορά κατοικιών, συμπεριλαμβανομένων των νοικοκυριών με ένα άτομο». Μέχρι σήμερα, τα όρια στο πρόγραμμα τα έχουν καταστήσει άχρηστα σε αγορές με υψηλές τιμές όπως το GTA (Τορόντο) και το GVA (Βανκούβερ).

Μέτρα προϋπολογισμού 2022 για τη βελτίωση της οικονομικής προσιτότητας των κατοικιών

Λογαριασμός Ταμιευτηρίου με αφορολόγητο Αφορολόγητο (Tax free)

Δημιουργείται ο Αφορολόγητος Λογαριασμός Ταμιευτηρίου Πρώτης Κατοικίας που θα δώσει σε υποψήφιους αγοραστές για πρώτη φορά κατοικία τη δυνατότητα να εξοικονομήσουν έως και 40.000 $. Όπως ένα RRSP, οι εισφορές θα εκπίπτουν φορολογικά και οι αναλήψεις για την αγορά πρώτης κατοικίας —συμπεριλαμβανομένου του εισοδήματος από επενδύσεις— δεν θα φορολογούνται, όπως το TFSA.

Νέο Ταμείο Επιτάχυνσης Στέγασης

Με στόχο τη δημιουργία 100.000 καθαρών νέων στεγαστικών μονάδων σε διάστημα πέντε ετών, προτείνει την παροχή 4 δισεκατομμυρίων δολαρίων σε πέντε χρόνια, ξεκινώντας από το 2022-23, για να ξεκινήσει ένα νέο Ταμείο Επιτάχυνσης Στέγασης που είναι ευέλικτο στις ανάγκες και τις πραγματικότητες των πόλεων και των κοινοτήτων, ενώ παρέχοντάς τους υποστήριξη, όπως ετήσιο κίνητρο ανά πόρτα ή προκαταβολική χρηματοδότηση για επενδύσεις σε δημοτικές διαδικασίες σχεδιασμού και παράδοσης στέγασης που θα επιταχύνουν την ανάπτυξη κατοικιών.

Νέα οικονομικά προσιτή στέγαση

Για να διασφαλιστεί ότι οι πιο προσιτές κατοικίες μπορούν να κατασκευαστούν γρήγορα, ο προϋπολογισμός 2022 προτείνει την παροχή 1,5 δισεκατομμυρίων δολαρίων σε δύο χρόνια, αρχής γενομένης από το 2022-2023, για την επέκταση της Πρωτοβουλίας Ταχείας Στέγασης. Αυτή η νέα χρηματοδότηση αναμένεται να δημιουργήσει τουλάχιστον 6.000 νέες οικονομικά προσιτές κατοικίες, με τουλάχιστον το 25% της χρηματοδότησης να προορίζεται για έργα στέγασης με επίκεντρο τις γυναίκες.

Ένα εκτεταμένο και πιο ευέλικτο κίνητρο για πρώτη φορά αγοραστή σπιτιού

Επέκταση του κινήτρου για πρώτη φορά αγοραστή κατοικίας -- το οποίο επιτρέπει στους επιλέξιμους αγοραστές κατοικίας για πρώτη φορά να μειώσουν το κόστος δανεισμού τους μοιράζοντας το κόστος αγοράς ενός σπιτιού με την κυβέρνηση -- έως τις 31 Μαρτίου 2025. Εξερευνήστε επιλογές για να κάνετε το πρόγραμμα πιο ευέλικτο και ανταποκρίνεται στις ανάγκες των πρωτο-αγοραστών σπιτιού, συμπεριλαμβανομένων των νοικοκυριών με ένα άτομο.

Απαγόρευση ξένων επενδύσεων στην Καναδική στέγαση

Προτείνονται περιορισμοί που θα απαγορεύουν σε ξένες εμπορικές επιχειρήσεις και σε άτομα που δεν είναι Καναδοί πολίτες ή μόνιμοι κάτοικοι να αποκτήσουν ακίνητα κατοικίας στον Καναδά που δεν είναι ψυχαγωγικά, για μια περίοδο δύο ετών.

Οι Property Flippers πληρώνουν το δίκαιο μερίδιο τους

Εισάγονται νέοι κανόνες έτσι ώστε κάθε άτομο που πουλά ένα ακίνητο που έχει στην κατοχή του για λιγότερο από 12 μήνες θα υπόκειται σε πλήρη φορολογία επί των κερδών του ως επιχειρηματικό εισόδημα, που θα ισχύουν για οικιστικά ακίνητα που πωλούνται την ή μετά την 1η Ιανουαρίου 2023. Θα ισχύουν εξαιρέσεις για τους Καναδούς που πωλούν το σπίτι τους λόγω συγκεκριμένων συνθηκών ζωής, όπως θάνατος, αναπηρία, γέννηση παιδιού, νέα δουλειά ή διαζύγιο.

Συμπέρασμα

Τίποτα που έχει κάνει η ομοσπονδιακή κυβέρνηση στον σημερινό προϋπολογισμό δεν θα κάνει μεγάλη διαφορά στην αγορά κατοικίας. Αυτό που κάνει τη διαφορά είναι η άνοδος των επιτοκίων που είναι ήδη σε εξέλιξη. Τα σταθερά επιτόκια στεγαστικών δανείων ανέρχονται περίπου στο 4%, και τα μεταβλητά επιτόκια στεγαστικών δανείων έχουν αρχίσει να ανεβαίνουν. Υπάρχει ακόμα ένα ρεκόρ διαφοράς μεταξύ των δύο, αλλά η Τράπεζα του Καναδά πιθανότατα θα αυξήσει το επιτόκιο πολιτικής κατά 50 bps την επόμενη εβδομάδα. Η Τράπεζα πιθανότατα θα αυξήσει τα επιτόκια σε κάθε συνεδρίαση για το υπόλοιπο του έτους και θα συνεχίσει το πρώτο εξάμηνο του επόμενου έτους.

Είναι επίσης αξιοσημείωτο τι δεν έκανε ο Προϋπολογισμός του 2022. Δεν αφορούσε τις ΑΕΕΑΠ ή την επενδυτική δραστηριότητα από εγχώριους αγοραστές που δεν ανατρέπονται. Ορισμένοι περίμεναν αύξηση της ελάχιστης προκαταβολής για αγορές επενδυτών ή περιορισμούς στη χρήση των HELOC για τη χρηματοδότησή τους.

Ο προϋπολογισμός του 2022 δεν αύξησε το ανώτατο όριο του 1 εκατομμυρίου δολαρίων στα ασφαλίσιμα στεγαστικά δάνεια. Δεν επανάφερε τα 30ετή απόσβεση, αγαπημένο του NDP. Και, δεν ακολούθησε την επαρχιακή κυβέρνηση της Βρετανικής Κολούμπια που επέτρεψε μια περίοδο «ψύξης» μετά την αποδοχή μιας προσφοράς, δίνοντας τεχνικά στους επίδοξους αγοραστές περισσότερο χρόνο για να εξασφαλίσουν χρηματοδότηση.