Γενική περιγραφή της διαδικασίας της μεταβίβασης ακινήτου στην Ελλάδα

Για να πραγματοποιηθεί η μεταβίβαση ενός ακινήτου στην Ελλάδα, πρέπει να ακολουθηθεί μία συγκεκριμένη διαδικασία. Η διαδικασία της μεταβίβασης ακίνητης περιουσίας περιλαμβάνει ένα σύνολο διαδικαστικών σταδίων και ενεργειών και απαιτεί τη συνδρομή διαφόρων επαγγελματιών (δικηγόρου, συμβολαιογράφου, λογιστή, μηχανικού κλπ.) με στόχο την συγκέντρωση όλων των δικαιολογητικών εγγράφων και τον ολοκληρωμένο νομικό και τεχνικό έλεγχο της μεταβιβαζόμενης ιδιοκτησίας και απώτερο σκοπό την πλήρη διασφάλιση του αγοραστή. Προτεραιότητα αποτελεί ο νομικός και τεχνικός έλεγχος της μεταβιβαζόμενης ιδιοκτησίας με σκοπό τον εντοπισμό ενδεχόμενων νομικών και τεχνικών ζητημάτων και την επίλυση αυτών πριν από την μεταβίβαση του ακινήτου. Για τον λόγο αυτό η συνδρομή δικηγόρου και μηχανικού κρίνεται επιβεβλημένη. Ο νομικός έλεγχος αφορά στην έρευνα των τίτλων κτήσης του ακινήτου, των βαρών, διεκδικήσεων και κάθε είδους υποχρεώσεων αυτού και στην επίλυση κάθε νομικού ζητήματος, ενώ ο έλεγχος του μηχανικού αφορά στον έλεγχο του τοπογραφικού διαγράμματος της ιδιοκτησίας, της συμμόρφωσης των κτισμάτων προς την εκδοθείσα οικοδομική άδεια και της τήρησης των πολεοδομικών διατάξεων. Είναι πολύ συχνό φαινόμενο (ειδικά σε ανθρώπους που διαμένουν στο εξωτερικό ) να υπάρχει έλλειψη τίτλων- συμβολαίων (καθώς για παράδειγμα δεν έχουν προβεί ποτέ στην συμβολαιογραφική αποδοχή κληρονομιάς). Στις περιπτώσεις αυτές θα πρέπει να συμβουλευθούν άμεσα τους απαραίτητους επαγγελματίες για το πως θα προβούν σε αυτό. Με την οριστικοποίηση των ελέγχων, ο πωλητής ευθύνεται για την παροχή των απαραίτητων εγγράφων στον/στη συμβολαιογράφο για τη μεταβίβαση, ώστε να ολοκληρωθεί η δικαιοπραξία της πώλησης. Στη συνέχεια, ο αγοραστής βαρύνεται με την καταβολή του φόρου μεταβίβασης. Μετά οι συμβαλλόμενοι θα πρέπει να υπογράψουν την συμβολαιογραφική πράξη πώλησης και η μεταβίβαση του ακινήτου στον νέο ιδιοκτήτη του οριστικοποιείται με την καταχώρηση του συμβολαίου αγοράς στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο/κτηματολόγιο.
Κατωτέρω παρατίθενται στα στάδια της μεταβίβασης:

1. Αρχικός έλεγχος δικαιολογητικών της μεταβιβαζόμενης ιδιοκτησίας
   Πρόκειται για το στάδιο του νομικού και τεχνικού ελέγχου κατά το οποίο ο πωλητής οφείλει να συνδράμει τον αγοραστή με κάθε έγγραφο που θα απαιτηθεί για την ταχύτερη ολοκλήρωση των σχετικών ελέγχων ενώπιον των αρμόδιων αρχών. (υποθηκοφυλακείο/κτηματολογικό γραφείο/πολεοδομία κλπ.). Στην περίπτωση που κατά την διεξαγωγή των ελέγχων εντοπιστούν προβλήματα, θα πραγματοποιηθούν ενέργειες για την επίλυσή τους ώστε να προχωρήσει στη συνέχεια η μεταβίβαση του ακινήτου. Οποιαδήποτε κόστη και έξοδα προκληθούν στο στάδιο αυτό, θα βαρύνουν τον πωλητή.
2. Συμβολαιογραφικό προσύμφωνο (προαιρετικό)
   Το προσύμφωνο αγοραπωλησίας (με συμβολαιογραφικό τύπο), δεσμεύει τον αγοραστή και τον πωλητή για να προβούν στην αγοραπωλησία του ακινήτου. Συγκεκριμένα, ο πωλητής δεσμεύεται με αυτό να προβεί στη μεταβίβαση της κυριότητας του ακινήτου στον αγοραστή και ο αγοραστής δεσμεύεται να καταβάλει το τίμημα που έχει συμφωνηθεί μεταξύ των συμβαλλομένων. Το προσύμφωνο περιέχει όλους τους όρους που συμφωνούνται ως προϋποθέσεις για την οριστικοποίηση της πώλησης και την υπογραφή της τελικής πράξης (Συμβολαίου) αγοραπωλησίας. Επίσης, το προσύμφωνο καθορίζει για την πώληση είτε μία συγκεκριμένη περίοδο μετά από την οποία θα υπογραφεί το οριστικό συμβόλαιο ή θέτει ως όρο την εκπλήρωση ορισμένων συγκεκριμένων υποχρεώσεων ή προϋποθέσεων για τους συμβαλλομένους. Στην πράξη είναι λίγες φορές που υπογράφεται συμβολαιογραφικό προσύμφωνο. Συνήθως ο αγοραστής με τον πωλητή υπογράφουν ένα ιδιωτικό έγγραφο και δίνεται ένα μικρό ποσό προκαταβολής. Το ιδιωτικό αυτό έγγραφο σε καμία περίπτωση δεν μπορεί να θεωρηθεί προσύμφωνο και δεν μπορεί να έχει την ισχύ αυτού σύμφωνα με το Νόμο.
3. Υποχρεώσεις Πωλητή - Αγοραστή
   Ο πωλητής καλείται να προσκομίσει στον συμβολαιογράφο που θα του υποδείξει ο αγοραστής τα απαιτούμενα έγγραφα προκειμένου να συνταχθεί το συμβόλαιο. Αντίστοιχα ο αγοραστής πρέπει να διαθέτει αριθμό φορολογικού μητρώου και να προσκομίσει τα πλήρη στοιχεία της ταυτότητάς του στον συμβολαιογράφο καθώς και να καταβάλει τον αναλογούντα φόρο μεταβίβασης στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. Σε περίπτωση που ένα από τα δύο μέρη δηλαδή ο πωλητής ή ο αγοραστής(ή και τα δύο) δεν παρίστανται αυτοπροσώπως κατά τη σύνταξη του οριστικού συμβολαίου μεταβίβασης ή του προσυμφώνου, απαιτείται να παράσχουν ειδική πληρεξουσιότητα με συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο σε συγκεριμένο εντολοδόχο.
4. Υπογραφή του συμβολαίου
   Όταν ο συμβολαιογράφος επιβεβαιώσει την προσκόμιση όλων των παραπάνω εγγράφων και κρίνει αυτά ορθά και σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία συμπληρώνει τη δήλωση φόρου μεταβίβασης, η υποβολή της οποίας από τον αγοραστή προηγείται της αγοραπωλησίας. Από την 29/6/2021 όλες οι δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων υποβάλλονται υποχρεωτικά και μόνο μέσω της εφαρμογής my property. Ο συμβολαιογράφος συντάσσει τη δήλωση για λογαριασμό αγοραστή και πωλητή. Η δήλωση αποστέλλεται στη θυρίδα αγοραστή και πωλητή στο my Taxisnet. Ο αγοραστής και ο πωλητής αποδέχονται τη δήλωση. Η δήλωση υποβάλλεται αυτόματα και βεβαιώνεται ο φόρος. (3% επί του τιμήματος + επιπλέον δημοτικός φόρος 3% επ' αυτού). Ο συμβολαιογράφος ενημερώνεται αυτόματα για την υποβολή της δήλωσης. Ο αγοραστής πληρώνει τον φόρο ψηφιακά (με κάρτα ή web banking). Το Taxis ενημερώνεται για την πληρωμή του φόρου. Το αποδεικτικό καταβολής αναρτάται στο my Property για συμβολαιογράφο και αγοραστή. Κατά την υπογραφή του συμβολαίου ενώπιον του συμβολαιογράφου παρίστανται τα συμβαλλόμενα μέρη, αυτοπροσώπως ή διά του διορισθέντος πληρεξουσίου τους, ενδεχομένως δικηγόροι των συμβαλλομένων, διερμηνέας εφόσον πρόκειται για αλλοδαπούς πολίτες που δεν μιλούν την ελληνική γλώσσα και κατά περίπτωση μεσίτης, εφόσον έχει διαμεσολαβήσει στην κατάρτιση της σχετικής μεταβίβασης.
5. Ολοκλήρωση μεταβίβασης
   Μετά από την υπογραφή του συμβολαίου ο αγοραστής θα μεριμνήσει για την μεταγραφή/καταχώριση επίσημου αντιγράφου του υπογραφέντος συμβολαίου στο οικείο υποθηκοφυλακείο/κτηματολογικό γραφείο και θα λάβει το αντίστοιχο πιστοποιητικό (μεταγραφής/καταχώρισης), οπότε και καθίσταται πλήρης κύριος του ακινήτου.
   Απαιτούμενα Έγγραφα- Για τη μεταβίβαση ενός ακινήτου, ο πωλητής πρέπει να προσκομίσει:

Α. Πιστοποιητικά/δηλώσεις για μη οφειλή προς το δημόσιο:

1. ΑΠΟΔΕΙΚΤΙΚΟ ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΗΣ ΕΝΗΜΕΡΟΤΗΤΑΣ ΠΩΛΗΤΗ ν. 1882/1990, η οποία εκδίδεται από την ΔΟΥ εισοδήματος( ηλεκτρονικά είτε κατά περιπτώσεις από το ίδιο το τμήμα της Δ.Ο.Υ) συγκεκριμένα για μεταβίβαση ακινήτου.
2. ΠΙΣΤΟΠΟΙΗΤΙΚΟ ΕΝΦΙΑ, ν 4174/2013. Σε κάθε υποσχετική ή εκποιητική δικαιοπραξία, με την οποία συστήνονται, μεταβάλλονται, αλλοιώνονται ή μεταβιβάζονται, από οποιαδήποτε αιτία δικαιώματα επί ακινήτου ή παρέχεται δικαίωμα προσημείωσης ή υποθήκης σε αυτό και σε αποδοχή κληρονομιάς, για τα τελευταία πέντε έτη, ότι ο φορολογούμενος για το ακίνητο αυτό έχει εξοφλήσει τον αναλογούντα φόρο βάσει δήλωσης όλων των αναγραφόμενων ετών/έχει απαλλαγεί βάσει δήλωσης και για τα ίδια ως άνω οριζόμενα έτη έχει εξοφλήσει τον ΦΑΠ και τον ΕΝΦΙΑ/έχει ρυθμίσει ή διαζευκτικά ή σωρευτικά με το παραπάνω πιστοποιητικό.
3. ΠΙΣΤΟΠΟΙΗΤΙΚΟ Δ.Ο.Υ. ΠΕΡΙ ΜΗ ΟΦΕΙΛΗΣ ΦΟΡΟΥ ΚΛΗΡΟΝ.-ΔΩΡΕΑΣ, ν 2961/2001. Σε κάθε συμβόλαιο με το οποίο μεταβιβάζεται η κυριότητα ή συστήνεται εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο ή κινητό που αποκτήθηκε αιτία θανάτου ή δωρεάς ή γονικής παροχής ή προίκας, καθώς και όταν εξοφλείται ή εκχωρείται εν όλω ή εν μέρει απαίτηση που αποκτήθηκε από κάποια από τις πιο πάνω αιτίες, από τη Δ.Ο.Υ του ακινήτου.
   ΕΠΙΣΗΣ : Αν το ακίνητο που μεταβιβάζεται απέφερε εισόδημα (ενοίκια ή γεωργικό εισόδημα) και το εισόδημα αυτό δηλώθηκε εκπρόθεσμα απαιτείται πιστοποιητικό από την Δ.Ο.Υ του εισοδήματος του μεταβιβάζοντος ότι δηλώθηκε το εισόδημα αυτό έστω και εκπρόθεσμα.

Β. Πιστοποιητικά / δηλώσεις για μη οφειλή προς Ο.Τ.Α. κ.λπ.

4. ΒΕΒΑΙΩΣΗ ΔΗΜΟΥ ΠΕΡΙ ΜΗ ΟΦΕΙΛΗΣ ΤΑΠ, επί ποινή ακυρότητας του συμβολαίου, Ν.4483/2017.
5. ΒΕΒΑΙΩΣΗ ΔΗΜΟΥ ΠΕΡΙ ΥΠΟΒΟΛΗΣ ΔΗΛΩΣΗΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ ή ΜΗ ΟΦΕΙΛΗΣ ΕΙΣΦΟΡΑΣ ΣΕ ΧΡΗΜΑ ν. 1337/1983. Σε κάθε δικαιοπραξία εν ζωή και σε αποδοχή κληρονομιάς που αφορά ακίνητο που εντάχθηκε στο σχέδιο σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν. 1337/1983.
6. ΒΕΒΑΙΩΣΗ ΑΣΦΑΛΙΣΤΙΚΗΣ ΕΝΗΜΕΡΟΤΗΤΑΣ. Σε κάθε μεταβιβαστικό συμβόλαιο ακινήτου, επαχθούς ή χαριστικής αιτίας του μεταβιβάζοντος εκδοθείσα από το Ίδρυμα Κοινωνικών Ασφαλίσεων (Ι.Κ.Α.), άλλως υπεύθυνη δήλωση ότι εμπίπτει σε εξαίρεση και δεν απαιτείται.

Γ. Βεβαιώσεις μηχανικών, μηχανολόγων, τοπογράφων κ.λπ.

7. ΒΕΒΑΙΩΣΗ ΠΟΛΙΤΙΚΟΥ ΜΗΧΑΝΙΚΟΥ ΠΕΡΙ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗΣ ΝΟΜΙΜΟΤΗΤΑΣ ν.4178/2013, του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, και σε περίπτωση τακτοποίησης αυθαιρεσιών, βεβαίωση περαίωσης διαδικασίας υπαγωγής στις διατάξεις του Ν. 4178/2013 με εξόφληση του ενιαίου ειδικού προστίμου ή ποσοστού 30% αυτού και κάτοψη του ακινήτου. H βεβαίωση αυτή θα αντικατασταθεί από την «Ταυτότητα Κτιρίου». Τη δυνατότητα να μεταβιβάσουν ακίνητο με τη χρήση βεβαίωσης μηχανικού -και όχι με την ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου- έχουν μέχρι τις 31 Μαρτίου 2022 οι ιδιοκτήτες.
8. ΠΙΣΤΟΠΟΙΗΤΙΚΟ ΕΝΕΡΓΕΙΑΚΟΥ ΕΠΙΘΕΩΡΗΤΗ ν. 3661/2008, για την ενεργειακή απόδοση κτιρίου, Ν. 3661/2008, όπως τροποποιήθηκε και ισχύει και άρθρο 4 του Ν.4122/2013.
9. ΤΟΠΟΓΡΑΦΙΚΟ ΔΙΑΓΡΑΜΜΑ ΓΕΩΤΕΜΑΧΙΟΥ ΑΠΟ ΤΟΠΟΓΡΑΦΟ α) Εξαρτημένο από κρατικές συντεταγμένες που συνοδεύει τη βεβαίωση του Ν. 4178/2014, και β) εξαρτημένο από κρατικές συντεταγμένες τοπογραφικό διάγραμμα γεωτεμαχίου τοπογράφου, λόγω διατάξεων του Ν. 651/1975.
10. ΥΠΕΥΘΥΝΗ ΔΗΛΩΣΗ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ ν.4178/2013 περί πολεοδομικής νομιμότητας του μεταβιβαζόμενου ακινήτου.
11. ΑΝΤΙΓΡΑΦΟ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΗΣ ΑΔΕΙΑΣ, αν ακίνητο κτίστηκε μετά τις 14-3-1983, άλλως υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη, ν.1337/1983.
12. ΕΓΓΡΑΦΟ ΠΕΡΑΙΩΣΗΣ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑΣ ΡΥΘΜΙΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν. 3843/2010

Δ. Έγγραφα από το Εθνικό Κτηματολόγιο

13. ΑΠΟΣΠΑΣΜΑ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΟΥ ΔΙΑΓΡΑΜΜΑΤΟΣ ν. 2664/1998, αν βρίσκεται εντός κτηματολογίου ή εντός Κτηματολογίου Πρωτευούσης (περιοχή Καλλιθέας και εν μέρει Π. Φαλήρου) ή
14. ΠΙΣΤΟΠΟΙΗΤΙΚΟ ΚΤΗΜΑΤΟΓΡΑΦΟΥΜΕΝΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ του αρμόδιου Γραφείου Κτηματογράφησης, ότι το γεωτεμάχιο έχει περιληφθεί στα προσωρινά κτηματολογικά στοιχεία της ανάρτησης του Εθνικού Κτηματολογίου.

ΣΗΜΕΙΩΣΗ:
Οι πληροφορίες που περιέχονται σε αυτό το άρθρο δεν υποκαθιστούν σε καμία περίπτωση υπηρεσίες δικηγόρων, με τους οποίους θα πρέπει να έρθετε σε επαφή σε περίπτωση που αντιμετωπίζετε κάποιο νομικό ζήτημα