Στεγάζονται ελπίδες ή μπάζει το «τούβλο»;

Δημήτρης Βοχαΐτης - LJI Reporter
Στο μεταίχμιο ανάμεσα στη θεσμική πρόθεση και τη στεγαστική πραγματικότητα τοποθετείται η νέα πρωτοβουλία της ομοσπονδιακής κυβέρνησης του Καναδά, η οποία φιλοδοξεί να προσφέρει μια στοχευμένη ελάφρυνση στους πολίτες που επιχειρούν να αποκτήσουν την πρώτη τους κατοικία. Στις 5 Ιουνίου κατατέθηκε στο Κοινοβούλιο του Καναδά (Parliament of Canada) η νέα νομοθετική ρύθμιση που προβλέπει την πλήρη απαλλαγή από τον Ομοσπονδιακό Φόρο Προστιθέμενης Αξίας (GST – Goods and Services Tax) για αγορά νεόδμητης ή πλήρως ανακαινισμένης κατοικίας, αξίας έως 1 εκατομμυρίου δολαρίων, αποκλειστικά για αγοραστές πρώτης κατοικίας.
Η ρύθμιση προβλέπει ότι για ακίνητα με τιμή πώλησης μεταξύ 1 και 1,5 εκατομμυρίου δολαρίων, η φοροαπαλλαγή μειώνεται κλιμακωτά ενώ για υψηλότερα ποσά δεν προβλέπεται καμία ανακούφιση. Το μέτρο ισχύει για κατοικίες που αγοράζονται από τις 27 Μαΐου 2025 και μετά υπό την προϋπόθεση ότι η κατασκευή τους θα έχει ολοκληρωθεί έως το 2036.
Σύμφωνα με την οικονομολόγο της Desjardins, Kari Norman, το μέτρο μπορεί να μεταφραστεί σε μηνιαία εξοικονόμηση έως και 240 δολαρίων για μια κατοικία με τελική τιμή ενός εκατομμυρίου δολαρίων ενώ την ίδια στιγμή μειώνει και το απαραίτητο ποσό προκαταβολής σημειώνοντας χαρακτηριστικά ότι «Σε περιπτώσεις όπου ο φόρος ενσωματώνεται εξ αρχής από τον κατασκευαστή στην τελική τιμή πώλησης, η κατάργηση του GST ελαφρύνει σημαντικά το κόστος κλεισίματος, διευκολύνοντας την είσοδο των αγοραστών στην αγορά».
Η παρέμβαση χαρακτηρίζεται ιδιαίτερα κρίσιμη για αγορές κατοικιών υψηλού κόστους όπως το Τορόντο και το Βανκούβερ, όπου το κόστος εισόδου ξεπερνά το ψυχολογικό φράγμα του ενός εκατομμυρίου δολαρίων. Η Norman υποστηρίζει ότι η επίδραση στην προσιτότητα θα είναι ισχυρότερη σε περιοχές όπου οι τιμές των κατοικιών κινούνται σταθερά σε ανώτερα επίπεδα.
Σε σύγκριση με το υφιστάμενο καθεστώς του New Housing Rebate, το οποίο προσφέρει περιορισμένη επιστροφή φόρου σε κατοικίες αξίας έως 450.000 δολαρίων και δεν αφορά μόνο αγοραστές πρώτης κατοικίας, η νέα πολιτική διευρύνει ριζικά την επιλέξιμη βάση. Η Desjardins εκτιμά ότι σχεδόν το 85% των νέων κατοικιών στον Καναδά πληροί τις προϋποθέσεις για τη μέγιστη απαλλαγή ύψους 50.000 δολαρίων. Στο Τορόντο, το ποσοστό αυτό εκτινάσσεται στο 92%, ενώ στο Βανκούβερ περιορίζεται στο 75%, λόγω της διαρκούς αύξησης των τιμών.
Η έκθεση της Desjardins, ωστόσο, εισηγείται τη σύνδεση του πλαφόν των επιλέξιμων κατοικιών με τον πληθωρισμό, προκειμένου να αποφευχθεί στο μέλλον η αποδυνάμωση του μέτρου με την οικονομολόγο του χρηματοπιστωτικού οργανισμού να σημειώνει ότι «Η μη αυτόματη αναπροσαρμογή των τιμών θα μπορούσε σε λίγα χρόνια να καταστήσει το εργαλείο ανεπαρκές».
Σε επίπεδο δημοσιονομικής επιβάρυνσης, η ομοσπονδιακή κυβέρνηση υπολογίζει το κόστος στα 3,9 δισ. δολάρια για την επόμενη πενταετία, ενώ ο Κοινοβουλευτικός Λειτουργός Προϋπολογισμού (Parliamentary Budget Officer) υπολογίζει ότι η επιβάρυνση θα κινηθεί πλησιέστερα στα 2 δισεκατομμύρια δολάρια. Η απόκλιση στις εκτιμήσεις ενδέχεται να ερμηνεύεται από διαφορετικές προβλέψεις ως προς το εύρος αξιοποίησης του μέτρου και τον ρυθμό ενεργοποίησης της αγοράς.
Το μέτρο αυτό έρχεται σε μία περίοδο κατά την οποία ο κατασκευαστικός κλάδος στον Καναδά αντιμετωπίζει ένα σημαντικό αριθμό προκλήσεων όπως το υψηλό κόστος χρηματοδότησης και των πρώτων υλών, τις καθυστερήσεις των αδειοδοτήσεων, τη γήρανση του εργατικού δυναμικού και την εύλογη αβεβαιότητα λόγω της παρατεταμένης εμπορικής έντασης με τις Ηνωμένες Πολιτείες. Σε αυτό το πλαίσιο, ακόμη και μια θετική πολιτική παρέμβαση ενδέχεται να ανακοπεί από τη δυσκινησία της παραγωγικής βάσης.
Η Desjardins επισημαίνει ότι η αυξημένη αγοραστική ικανότητα που θα προκύψει από την απαλλαγή φόρου ενδέχεται να οδηγήσει ορισμένους κατασκευαστές σε αύξηση τιμών ή σε μετακύλιση του κόστους υλικών και εργασίας στους καταναλωτές, υπονομεύοντας τα όποια κέρδη στην προσιτότητα. Παράλληλα, εάν δεν υπάρξει παράλληλη ενίσχυση της προσφοράς μέσω κρατικών κινήτρων, απλοποίησης των διαδικασιών και ενίσχυσης της παραγωγικής ικανότητας, υπάρχει ο κίνδυνος το μέτρο να προκαλέσει νέα άνοδο των τιμών.
Ωστόσο, η χρονική συγκυρία θεωρείται από πολλούς ευνοϊκή καθώς η αγορά διαμερισμάτων σε πόλεις όπως το Τορόντο εμφανίζει σημάδια κόπωσης και με πληθώρα έργων να έχουν παγώσει. Η έκθεση χαρακτηριστικά τονίζει ότι «Η ενίσχυση της ζήτησης μπορεί να λειτουργήσει ως καταλύτης για την επανεκκίνηση της δραστηριότητας, σε ένα οικοσύστημα που παρουσιάζει επιβράδυνση».

‍